Helsinki sekoittaa pakkaa : vuokra-, omistus-, hitas- tai aso-asunto. Onko väliä?

Kodin tarvitsevat kaikki. Suomen ilmastossa se on ihmisen elinehto, asunto täytyy olla. Mutta onko sillä väliä kuka sen omistaa?

Kun muutin Helsinkiin, asuin ensin hetken Myllypurossa alivuokralaisena, sitten Roihuvuoressa ja Hietalahdessa vuokralaisena, Katajanokalla jälleen alivuokralaisena, vielä hengailua Arabian puutalokommuunissa,  ja sitten vihdoin vähän vajaa kolmikymmentä vuotiaana muutin ensimmäiseen omistusasuntoon Harjutorin (sehän on puisto!) ja Helsinginkadun kulmaan, 1990-luvun Kallioon. (Tämän ajan kuvani ovat kaikki paperisia, joten kuva on Hesarin toisesta päästä)

2014-07-10-654.jpgKuvassa asuintaloksi muutettu Käsityöopettajakoulu Helsinginkadulla. Vanhalla metalli julkisivulla ja uusilla (lasittamattomilla!) parvekkeilla. (Talo: arkkitehti Airi Seikkala-Vierikangas, muutos: arkkitehti Timo Hirvonen)

Mitkä näkymät kodistamme olikaan! Erkkeri kohti itää, urbaanin ja vilkkaan Helsingin ytimessä, missä laulu soi kesäiltaisin ja kerran näin jopa Zeppelinin Kurvin yläpuolella, matkalla Venäjälle. Ihania naapureita, alakerran autoileva pappa ja yläkerran nokia-insinööri sekä outo klausuuli 1940-vuoden yhtiöjärjestyksessä, että omistajien piti itse asua asunnossaaan. Asuntoa ei saanut vuokrata. Siinä asunnossa asuimme viisi vuotta.

Asuntoja voi omistaa, osaomistaa, vuokrata, alivuokrata. Mutta mitä ovat asuntojen hallintamuodot ja miksi niillä on väliä? Miksi Helsinki ylpeilee sekoitetuilla hallintamuodoilla ja haluaa kaupungin vuokrataloja Helsingin kalleimille uusillekin alueille Jätkäsaareen ja Kalasatamaan? Joku voisi kysyä, eikö niitä kannattaisi rakentaa halvalla halvoille paikoille?

Segregaatio, tuo muodikas sana, pukkaa esiin joka paikaista. Segregaatio tarkoittaa eriytymistä, ja sen esto sitä, ettei haluta että asuinalueet eriytyvät hyviksi ja huonoiksi alueiksi. Siksi Helsingissä asuntojen hallintamuotoja on päätetty sekoittaa ja kaupungin vuokra-asunnoissa asuu kaikenlaisia ihmisiä, vaikkapa työelämässä olevia ihan keskivertohelsinkiläisiä.

Silloin nuorena Helsinkiin vasta muuttaneena, hain minäkin Helsingin kaupungin vuokra-asuntoa (nykyisin Heka) Kampin toimipisteestä, paikan päällä jonottaen. Laitoin toivelistaani Katajanokan ja Ruoholahden vuokra-asunnot, enkä kuullut asiasta sen koommin. Minulle oli aivan sama oliko asunto kaupungin vai yksityisen, kunhan sen saisi.

WP_20150926_14_56_37_Pro.jpg

Kuvassa Kampin uusin tulokas, Marian sairaalan vieressä, minitontilla (Kaavan viitesuunnittelu: Huttunen LipastiPakkanen arkkitehdit, talo: Kirsti Siven&Asko Takala arkkitehdit)

Kaupungin vuokratalo ei kuulostanut korvissani lainkaan pahalta, itse asiassa en hahmottanut vuokramarkkinoiden jakaantumista yksityisiin ja yleishyödyllisiin sekä kaupungin omaan. Silloin parinkymmentä vuotta sitten ei vuokrissakaan ollut suuria eroja, markkina- ja ARA-vuokrat olivat aika lähellä toisiaan. Nykyisin markkinavuokrat voivat helposti olla kaksinkertaiset, tai enemmänkin verrattuna kaupungin vuokriin.

Asuntojen hallintamuotoja ovat omistus, vuokra ja niiden välimuodot eli asumisoikeus, säädelty omistus eli Helsingissä HITAS, osaomistus. Näitä erilaisia asumisen hallintamuotoja on kaikilla Helsingin alueilla. Uusilla alueilla suhteessa 20-40-40 (ARA-vuokra – välimuoto – vapaarahoitteinen omistus/vuokra).

Koska puolet suomalaisista asuu omistusasunnossaan ja puolet vuokralla, on tärkeää että molempia vaihtoehtoja on saatavissa kaikkialla. Monilla ihmisillä on myös halu vuokra-asumisen jälkeen siirtyä joko asumisoikeusasuntoon tai omistusasuntoon. Monasti se on taloudellisti myös kannattavaa, ainakin vielä kun verotuksessa on oman kodin lainakorkojen vähennysoikeus.

WP_20150816_15_27_22_Pro.jpg

Kuvassa Helsingin kaupungin vuokratalo, Vallilassa. (Kaavan viitesuunnittelu: arkkitehdit Sarlin+Sopanen, talo: Arkkitehtiryhmä A6). Täydennysrakentamista liki värikästä Kone- ja Silta -klasikkokorttelia.

En siis saanut ARA-vuokra-asuntoa (eli entistä ARAVA-vuokra-asuntoa). Asuntojen rakentaminen on kallista ja vaatii paljon pääomia. Sitä varten valtio on luonut oman rahoituskanavan ja sen kanavan kautta valtio myös suuntaa asumisen trendejä haluamaan suuntaan. Tämä on yksi valtion asuntopolitiikan muoto, näin rajusti yksinkertaistaen tietenkin. ARA- etuliitehän tarkoittaa, että valtio antaa rahaa (tai nykyisin lähinnä takaa lainoja ja antaa rahallista tukea lainojen korkojen maksuun jos korot sattuvat nousemaan) hyviksi katsomilleen asuinrakennusprojekteille, ohjaa samalla sitä millaisia asuntoja rakennetaan, ja kenelle.

Olin onnekas, kun sain asuntoja yksityisiltä vuokranantajilta, koska kaupungilta tuli vesiperä tässä asiassa. Yksityisille vuokranantajille tärkeintä oli sisäsiisti ja ajallaan maksava vuokralainen, vuokran suuruus oli TOP 5:ssa, mutta ei ensisijainen asia. Tuloni olivat tuntipalkkalaisena hyvinkin vaihtelevat, ja rakennusalan aaltoliikkeet tarkoittivat arkkitehtitoimistoissa, että kun projekti meni jäihin,  joskus viikon tai vain päivän varotusajalla, niin ei ollut enää töitä eikä palkkaa, tai toisin päin, yhtäkkiä töitä tulvi ovista ja ikkunoista, jolloin 60 tunnin viikkotahdilla palkka humahti toisille luvuille.

WP_20150324_15_57_48_Pro.jpg

Kuvassa Länsi-Pasilaa. Alue jossa on monipuolisesti eri asumismuotoja. Keskuspuiston laidalla, ja kohta on uutta tulossa. Punatiilistä ja mukavasti polveilevaa.

Mitenköhän minun olisi käynyt ARA:n tuloluokkasyynissä? ARA vaatii, ettei ARA-vuokrakohteissa saisi asua kuin tietyn tulotason alittavat. Saako freelancer pitää kaupungin vuokra-asuntonsa Jakomäessä nousukaudella, vai pitääkö hänen lähteä liian hyvätuloisena pois? Eikö ole kaikkien etu, että kaupungin vuokrataloissa asuu kaikenlaisia ihmisiä, ilman huono-osaisuuden leimaa?

Ja miksi rakennetaan kalliita ARA-kaupunginvuokrataloja kalliille alueille? Tällä hetkellä korkotaso on niin alhaalla, että Jätkäsaaren ja Kalasataman uusien vuokratalojen vuokrat kattavat talon rakennuskustannukset muutamassa vuosikymmenessä. ARA ei käytännössä tue asuntoja, koska korkotakuu ei toteudu (tietenkään tulevaisuudesta ei tiedä, ja korkojen noustessa ARA:llekin voi tulla rooli). Välillä ARA antaa myös ns. käynnistysavustuksia, 10000 €/ asunto (tämä järjestelmä siis suosii pienasuntoja), kuten nyt Helsinkiin.

Ainoa vähäinen hyvitys kaupungilta taas on hieman edullisempi vuokratontti. Muut kaupungin vuokralaiset eivät siis joudu maksamaan kalliiden alueiden uusia taloja. Tasaus kaupunginvuokratalojen suhteen tapahtuu lähinnä peruskorjausvaiheessa. Silloin vuokrien nousua taitetaan jakamalla niiden kustannuksia laajemmin. Silti tällä omakustannusperiaattellakin kaupunginvuokra-asunnot ovat keskimäärin 11 € / m2.

Ja sen ”arkkitehtuurin hinta” on marginaalinen. Nykyisten määräysten mukaiset puolimetriset ulkoseinät maksavat, oli ulkopinta mitä vain. Mutta tästä aiheesta enempi joku toinen kerta.

WP_20140928_14_15_32_Pro.jpg

Kuvassa vasemmalla omistusasuntoja ja oikealla Haso-omistusasuntoja Flooranaukiolla, Arabianrannassa (Arkkitehtuuritoimisto Heikkinen-Komonen). U:n mallisessa talossa on myös sakara kaupunginvuokra-asunnoille, tehty ulkoisesti samalla periaatteella.

Haso on Helsingin kaupungin asumisoikeusasuntoyhtiö. Asumisoikeusasunto (ASO-asunto) on omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuoto. Asukas maksaa 15% asunnon hinnasta ja sen jälkeen joka kuukausi käyttömaksun, joka on vähän niin kuin vuokra, tähän voi saada asumistukeakin. Lainan korko on taas vähennyskelpoinen verotuksessa, aivan kuten omistusasumisessa.

WP_20140904_13_32_39_Smart.jpg

Kuvassa Hekan Pitsitalo (Huttunen LipastiPakkanen arkkitehdit) ja Hitaksen värikäs talo (Arkkitehdit Kirsi Korhonen ja Mika Penttinen) Jätkäsaaressa, Saukonpaaden alueella.

Toinen Helsingin ”välimalleista” on ihan aito helsinkiläinen keksintö, HITAS. Hitas-asunnot ovat säädelytyä omistusasumista. Kaupungin tuki on hitas-hintainen vuokratontti. Itse asiassa tontin vuokraaminen on kaupungille nykyhinnoilla ihan kannattavaa, eli tässä asiassa ei varsinaista tukea asukkaille anneta. Miksi hitas-asunnot ovat sitten edullisempia kuin viereisen tontin vapaa-rahoitteiset? Hitaksen säätely on rakennuttamisessa. Rakennuttaja tai grynderi saa noin 10% rakennuttamispalkkion hakintahinnan (urakkahinta+muut kulut) päälle, eli hitas-asuntojen hinnan määrää oikeat kustannukset eikä kysynnän ja tarjonnan laki. Myös asunnon jälleenmyyntihinta on säädelty seuraavaksi 30 vuodeksi. Nykyisin ei voi omistaa kuin yhden hitas-asunnon kerralla.

WP_20150812_12_20_01_Pro.jpg

Kuvassa ryhmärakennettu kerrostalo Jätkäsaaressa (AOA). Korttelin pihasuunnittelu on harvinaisen urbaania.

Olen ostanut ja myynyt elämäni aikana kolme asuntoa, asun nyt neljännessä ryhmärakentamishankkeena tehdyssä asunnossa. Välissä asuin runsaan vuoden vuokralla. Eri elämäntilanteissa erilaiset asumismuodot ovat luontevia ja eri tavalla saavutettavissa.

Helsingin sekoittunut asuntomuotosysteemi on hyvä ja joustava. Parhaimmillaan voi pysyä samalla alueella vaikka asumistarpeet muuttuvat, jos vaikkapa lapsien päiväkotien tai koulujen takia muutto kauemmaksi ei houkuta. Tai voi muuttaa uuteen kaupunginosaan asumisoikeusasuntoon pelkästä uteliaisuudesta ja asumisen riemusta, ja tavata uusia mukavia paikallisia ihmisiä lenkkipolulla tai yhtiökokouksissa.

On hyvä että Kallion lähistöllekin saadaan hellahuonetta isompia asuntoja lisää. Elämä kun jatkuu opiskeluelämän jälkeenkin ja lapsuuden sekä nuoruuden kiehtovat kaupunginosat ovat asukkailleen usein juuri se oikea Helsinki.

 

Ryhmärakentamista, esisopimus ja pankin etsintää – toimistosta loftiksi n:ro 3

YlinkerrosOlimme ostamassa ylintä kerrosta toimistotalosta, jonka toisen pää tiloihin ei ollut luontevaa pääsyä. Mutta isosta talosta voi löytyä yllättäviä ratkaisuja, tai oikeammin isosta yhtiöstä. Toimistotalon viereinen talo kun kuului samaan taloyhtiöön. Pohjapiirustuksista paljastui, että viereisen talon porrashuone on toimistotalon porrashuoneen vieressä. (Rakennuslupapiirustuksia saa muuten ostaa rakennusvalvonnasta, Arska-palvelusta.) Leikkauspiirustuksesta paljastui, että porrashuoneiden ylätasojen korkeustasot eli korot (!) olivat hyvin lähellä toisiaan. (Piirustuksessa oikeassa alakulmassa) Jos siis saisimme tehtyä reijän seinään ja sitä kautta käynnin porrashuoneesta toiseen, voisimme ratkaista tämän viheliäisen ongelman!

TilanneOstaessa

Talonyhtiö oli siis suuri. Siihen kuului Weilin+Göösin painotalon lisäksi kaksi muuta rakennusta, jotka olivat yläkerroksiltaan puhtaita asuinkerrostaloja. Yhtiö oli siis keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, mutta koska asunto-osakkeita oli niin merkittävä määrä, mutta kuitenkin vähemmän kuin puolet, asunto-osakkeiden osalta sovellettiin pääosin asunto-osakeyhtiölakia. Tämä oli meidän kannaltamme hyvä asia.

 

Kerroksen myyjä oli hyvin joustava meitä kohtaan. Tila oli ollut myynnissä kolme vuotta, joista kaksi vuotta tyhjinä. Saimme tehtyä ehdollisen esisopimuksen. Ehtoina, että sopimus tehdään, jos sekä talonyhtiö että rakennusvalvonta antaa meidän suunnitelmillemme luvan kolmen kuukauden kuluessa. Esisopimus allekirjoitettiin vuoden viimeisenä päivänä. Juoksin käsirahan kanssa pankista toiseen ja ehdin. Uusi vuosi alkoi täynnä toivoa.

Varastopuoli

Tammikuussa alkoi suunnitelmien teko. Ensin piti jakaa raakatila osiin porukan kesken. Löytäjä sai parhaan palan, hyvät näkymät, suuret ikkunat eli päätyasunnon. Jako sujui aika kivuttomasti. Kaikki olivat niin innoissaan tästä mahdollisuudesta, ettei kukaan jäänyt harmittelemaan osaansa. Meidän palaksi tuli keskiosa. Osa sijaitsi vanhalla ns. toimistopuolella ja osa uudella ns. varastopuolella. Vanhan ja uuden osan välillä oli vanha palomuuri, joka oli myös hormiseinä. Palomuurissa oli yksi ainoa kohta, josta pääsi kulkemaan osien välillä.

PalomuurinLäpimeno

Kuvassa näkyy 1928 ja 1938 rakennettujen osien ero julkisivun osalta. Palomuurin kohdalla ylimmän kerroksen ulkoseinämateriaali vaihtuu tiilirappauksesta pellitykseen.

PalomuurinkohtaUlkokuva

Tammikuussa alkoi myös pankkineuvottelut uudella volyymilla. Olin ollut pitkään erään pankin asiakkaana, hoitanut aina asuntolainani asiallisesti, kuten Suomessa on tapana, joten sinnepä siis lainaa hakemaan. Sovin lainaneuvotteluista lähikonttorissa. Yllätys oli aikamoinen, kun hyvin sujuneen neuvottelun jälkeen pankkivirkailija kävi tarkistamassa asian pankinjohtajalta. Koska olimme ostamassa toimisto- ja varastotilaa emme voineet saada lainaa. Emme, vaikka meillä oli ehdollinen esisopimus, eli täysin riskitön tässä mielessä. Sopimushan raukeaisi, jos emme saisi lupaa muuttaa osakkeita asunto-osakkeiksi. Pyysin, että voisin keskustella kasvotusten pankinjohtajan kanssa muutaman sanan, mutta siihen en saanut mahdollisuutta. Myös pankin  kanta ryhmärakentamishankkeille oli ehdoton ei.
Otin yhteyttä pankin toiseen konttoriin, jonka pankinjohtajasta tiesin, että sieltä oli löytynyt myötämielisyyttä aiemminkin arkkitehtien omituisille projekteille. Pahaksi onneksi pankinjohtaja oli konttorissa vaihtunut, ja uusi oli eri maata. Vesiperä siis. Kuten seuraavassa pankissa, ja seuraavassa, ja seuraavassa, ja seuraavassa, ja seuraavassa.