Helsinki sekoittaa pakkaa : vuokra-, omistus-, hitas- tai aso-asunto. Onko väliä?

Kodin tarvitsevat kaikki. Suomen ilmastossa se on ihmisen elinehto, asunto täytyy olla. Mutta onko sillä väliä kuka sen omistaa?

Kun muutin Helsinkiin, asuin ensin hetken Myllypurossa alivuokralaisena, sitten Roihuvuoressa ja Hietalahdessa vuokralaisena, Katajanokalla jälleen alivuokralaisena, vielä hengailua Arabian puutalokommuunissa,  ja sitten vihdoin vähän vajaa kolmikymmentä vuotiaana muutin ensimmäiseen omistusasuntoon Harjutorin (sehän on puisto!) ja Helsinginkadun kulmaan, 1990-luvun Kallioon. (Tämän ajan kuvani ovat kaikki paperisia, joten kuva on Hesarin toisesta päästä)

2014-07-10-654.jpgKuvassa asuintaloksi muutettu Käsityöopettajakoulu Helsinginkadulla. Vanhalla metalli julkisivulla ja uusilla (lasittamattomilla!) parvekkeilla. (Talo: arkkitehti Airi Seikkala-Vierikangas, muutos: arkkitehti Timo Hirvonen)

Mitkä näkymät kodistamme olikaan! Erkkeri kohti itää, urbaanin ja vilkkaan Helsingin ytimessä, missä laulu soi kesäiltaisin ja kerran näin jopa Zeppelinin Kurvin yläpuolella, matkalla Venäjälle. Ihania naapureita, alakerran autoileva pappa ja yläkerran nokia-insinööri sekä outo klausuuli 1940-vuoden yhtiöjärjestyksessä, että omistajien piti itse asua asunnossaaan. Asuntoa ei saanut vuokrata. Siinä asunnossa asuimme viisi vuotta.

Asuntoja voi omistaa, osaomistaa, vuokrata, alivuokrata. Mutta mitä ovat asuntojen hallintamuodot ja miksi niillä on väliä? Miksi Helsinki ylpeilee sekoitetuilla hallintamuodoilla ja haluaa kaupungin vuokrataloja Helsingin kalleimille uusillekin alueille Jätkäsaareen ja Kalasatamaan? Joku voisi kysyä, eikö niitä kannattaisi rakentaa halvalla halvoille paikoille?

Segregaatio, tuo muodikas sana, pukkaa esiin joka paikaista. Segregaatio tarkoittaa eriytymistä, ja sen esto sitä, ettei haluta että asuinalueet eriytyvät hyviksi ja huonoiksi alueiksi. Siksi Helsingissä asuntojen hallintamuotoja on päätetty sekoittaa ja kaupungin vuokra-asunnoissa asuu kaikenlaisia ihmisiä, vaikkapa työelämässä olevia ihan keskivertohelsinkiläisiä.

Silloin nuorena Helsinkiin vasta muuttaneena, hain minäkin Helsingin kaupungin vuokra-asuntoa (nykyisin Heka) Kampin toimipisteestä, paikan päällä jonottaen. Laitoin toivelistaani Katajanokan ja Ruoholahden vuokra-asunnot, enkä kuullut asiasta sen koommin. Minulle oli aivan sama oliko asunto kaupungin vai yksityisen, kunhan sen saisi.

WP_20150926_14_56_37_Pro.jpg

Kuvassa Kampin uusin tulokas, Marian sairaalan vieressä, minitontilla (Kaavan viitesuunnittelu: Huttunen LipastiPakkanen arkkitehdit, talo: Kirsti Siven&Asko Takala arkkitehdit)

Kaupungin vuokratalo ei kuulostanut korvissani lainkaan pahalta, itse asiassa en hahmottanut vuokramarkkinoiden jakaantumista yksityisiin ja yleishyödyllisiin sekä kaupungin omaan. Silloin parinkymmentä vuotta sitten ei vuokrissakaan ollut suuria eroja, markkina- ja ARA-vuokrat olivat aika lähellä toisiaan. Nykyisin markkinavuokrat voivat helposti olla kaksinkertaiset, tai enemmänkin verrattuna kaupungin vuokriin.

Asuntojen hallintamuotoja ovat omistus, vuokra ja niiden välimuodot eli asumisoikeus, säädelty omistus eli Helsingissä HITAS, osaomistus. Näitä erilaisia asumisen hallintamuotoja on kaikilla Helsingin alueilla. Uusilla alueilla suhteessa 20-40-40 (ARA-vuokra – välimuoto – vapaarahoitteinen omistus/vuokra).

Koska puolet suomalaisista asuu omistusasunnossaan ja puolet vuokralla, on tärkeää että molempia vaihtoehtoja on saatavissa kaikkialla. Monilla ihmisillä on myös halu vuokra-asumisen jälkeen siirtyä joko asumisoikeusasuntoon tai omistusasuntoon. Monasti se on taloudellisti myös kannattavaa, ainakin vielä kun verotuksessa on oman kodin lainakorkojen vähennysoikeus.

WP_20150816_15_27_22_Pro.jpg

Kuvassa Helsingin kaupungin vuokratalo, Vallilassa. (Kaavan viitesuunnittelu: arkkitehdit Sarlin+Sopanen, talo: Arkkitehtiryhmä A6). Täydennysrakentamista liki värikästä Kone- ja Silta -klasikkokorttelia.

En siis saanut ARA-vuokra-asuntoa (eli entistä ARAVA-vuokra-asuntoa). Asuntojen rakentaminen on kallista ja vaatii paljon pääomia. Sitä varten valtio on luonut oman rahoituskanavan ja sen kanavan kautta valtio myös suuntaa asumisen trendejä haluamaan suuntaan. Tämä on yksi valtion asuntopolitiikan muoto, näin rajusti yksinkertaistaen tietenkin. ARA- etuliitehän tarkoittaa, että valtio antaa rahaa (tai nykyisin lähinnä takaa lainoja ja antaa rahallista tukea lainojen korkojen maksuun jos korot sattuvat nousemaan) hyviksi katsomilleen asuinrakennusprojekteille, ohjaa samalla sitä millaisia asuntoja rakennetaan, ja kenelle.

Olin onnekas, kun sain asuntoja yksityisiltä vuokranantajilta, koska kaupungilta tuli vesiperä tässä asiassa. Yksityisille vuokranantajille tärkeintä oli sisäsiisti ja ajallaan maksava vuokralainen, vuokran suuruus oli TOP 5:ssa, mutta ei ensisijainen asia. Tuloni olivat tuntipalkkalaisena hyvinkin vaihtelevat, ja rakennusalan aaltoliikkeet tarkoittivat arkkitehtitoimistoissa, että kun projekti meni jäihin,  joskus viikon tai vain päivän varotusajalla, niin ei ollut enää töitä eikä palkkaa, tai toisin päin, yhtäkkiä töitä tulvi ovista ja ikkunoista, jolloin 60 tunnin viikkotahdilla palkka humahti toisille luvuille.

WP_20150324_15_57_48_Pro.jpg

Kuvassa Länsi-Pasilaa. Alue jossa on monipuolisesti eri asumismuotoja. Keskuspuiston laidalla, ja kohta on uutta tulossa. Punatiilistä ja mukavasti polveilevaa.

Mitenköhän minun olisi käynyt ARA:n tuloluokkasyynissä? ARA vaatii, ettei ARA-vuokrakohteissa saisi asua kuin tietyn tulotason alittavat. Saako freelancer pitää kaupungin vuokra-asuntonsa Jakomäessä nousukaudella, vai pitääkö hänen lähteä liian hyvätuloisena pois? Eikö ole kaikkien etu, että kaupungin vuokrataloissa asuu kaikenlaisia ihmisiä, ilman huono-osaisuuden leimaa?

Ja miksi rakennetaan kalliita ARA-kaupunginvuokrataloja kalliille alueille? Tällä hetkellä korkotaso on niin alhaalla, että Jätkäsaaren ja Kalasataman uusien vuokratalojen vuokrat kattavat talon rakennuskustannukset muutamassa vuosikymmenessä. ARA ei käytännössä tue asuntoja, koska korkotakuu ei toteudu (tietenkään tulevaisuudesta ei tiedä, ja korkojen noustessa ARA:llekin voi tulla rooli). Välillä ARA antaa myös ns. käynnistysavustuksia, 10000 €/ asunto (tämä järjestelmä siis suosii pienasuntoja), kuten nyt Helsinkiin.

Ainoa vähäinen hyvitys kaupungilta taas on hieman edullisempi vuokratontti. Muut kaupungin vuokralaiset eivät siis joudu maksamaan kalliiden alueiden uusia taloja. Tasaus kaupunginvuokratalojen suhteen tapahtuu lähinnä peruskorjausvaiheessa. Silloin vuokrien nousua taitetaan jakamalla niiden kustannuksia laajemmin. Silti tällä omakustannusperiaattellakin kaupunginvuokra-asunnot ovat keskimäärin 11 € / m2.

Ja sen ”arkkitehtuurin hinta” on marginaalinen. Nykyisten määräysten mukaiset puolimetriset ulkoseinät maksavat, oli ulkopinta mitä vain. Mutta tästä aiheesta enempi joku toinen kerta.

WP_20140928_14_15_32_Pro.jpg

Kuvassa vasemmalla omistusasuntoja ja oikealla Haso-omistusasuntoja Flooranaukiolla, Arabianrannassa (Arkkitehtuuritoimisto Heikkinen-Komonen). U:n mallisessa talossa on myös sakara kaupunginvuokra-asunnoille, tehty ulkoisesti samalla periaatteella.

Haso on Helsingin kaupungin asumisoikeusasuntoyhtiö. Asumisoikeusasunto (ASO-asunto) on omistusasumisen ja vuokra-asumisen välimuoto. Asukas maksaa 15% asunnon hinnasta ja sen jälkeen joka kuukausi käyttömaksun, joka on vähän niin kuin vuokra, tähän voi saada asumistukeakin. Lainan korko on taas vähennyskelpoinen verotuksessa, aivan kuten omistusasumisessa.

WP_20140904_13_32_39_Smart.jpg

Kuvassa Hekan Pitsitalo (Huttunen LipastiPakkanen arkkitehdit) ja Hitaksen värikäs talo (Arkkitehdit Kirsi Korhonen ja Mika Penttinen) Jätkäsaaressa, Saukonpaaden alueella.

Toinen Helsingin ”välimalleista” on ihan aito helsinkiläinen keksintö, HITAS. Hitas-asunnot ovat säädelytyä omistusasumista. Kaupungin tuki on hitas-hintainen vuokratontti. Itse asiassa tontin vuokraaminen on kaupungille nykyhinnoilla ihan kannattavaa, eli tässä asiassa ei varsinaista tukea asukkaille anneta. Miksi hitas-asunnot ovat sitten edullisempia kuin viereisen tontin vapaa-rahoitteiset? Hitaksen säätely on rakennuttamisessa. Rakennuttaja tai grynderi saa noin 10% rakennuttamispalkkion hakintahinnan (urakkahinta+muut kulut) päälle, eli hitas-asuntojen hinnan määrää oikeat kustannukset eikä kysynnän ja tarjonnan laki. Myös asunnon jälleenmyyntihinta on säädelty seuraavaksi 30 vuodeksi. Nykyisin ei voi omistaa kuin yhden hitas-asunnon kerralla.

WP_20150812_12_20_01_Pro.jpg

Kuvassa ryhmärakennettu kerrostalo Jätkäsaaressa (AOA). Korttelin pihasuunnittelu on harvinaisen urbaania.

Olen ostanut ja myynyt elämäni aikana kolme asuntoa, asun nyt neljännessä ryhmärakentamishankkeena tehdyssä asunnossa. Välissä asuin runsaan vuoden vuokralla. Eri elämäntilanteissa erilaiset asumismuodot ovat luontevia ja eri tavalla saavutettavissa.

Helsingin sekoittunut asuntomuotosysteemi on hyvä ja joustava. Parhaimmillaan voi pysyä samalla alueella vaikka asumistarpeet muuttuvat, jos vaikkapa lapsien päiväkotien tai koulujen takia muutto kauemmaksi ei houkuta. Tai voi muuttaa uuteen kaupunginosaan asumisoikeusasuntoon pelkästä uteliaisuudesta ja asumisen riemusta, ja tavata uusia mukavia paikallisia ihmisiä lenkkipolulla tai yhtiökokouksissa.

On hyvä että Kallion lähistöllekin saadaan hellahuonetta isompia asuntoja lisää. Elämä kun jatkuu opiskeluelämän jälkeenkin ja lapsuuden sekä nuoruuden kiehtovat kaupunginosat ovat asukkailleen usein juuri se oikea Helsinki.

 

3 kommenttia artikkeliin ”Helsinki sekoittaa pakkaa : vuokra-, omistus-, hitas- tai aso-asunto. Onko väliä?

  1. ”Punatiilistä ja mukavasti polveilevaa.”

    Kaupunkikuvaosastolle kotitehtäväksi etsiä tuolta yksi oikea tiili. Alue lienee ainakin 95-prosenttisesti tiililaattaista elementtiä, ja se polveilukin on poikkeuksetta vakiomittaisen elementin kokoisia nykäyksiä. Idea kiva, toteutus välttävä miinus.

    Sattumoisin tuttu sanoi saman punatiilikommentin Itäkeskuksen rakennuksista. Hämmästyi, kun huomautin, että ei siellä mitään tiiliä ole ja muisti/tajusi itsekin heti, että elementtipintaisia rakennuksia ne ovat (Kauppakartanonkadun varrella on paikalla muurattuja, mutta oli puheena eri kohta). Ilmeisesti tiililaattaelementeillä on taipumus kultaantua niidenkin ihmisten ajatuksissa, jotka ovat kyllä havainneet elementit elementeiksi.

    • Ihan oikea huomio. Kiinnostavaa sivuseikka on, että nämä tiililaattapintaiset elementit ovat pitäneet niin hyvin kutinsa, toisin kuin monet kaakelilaattapintaiset. Vai olenko väärässä?

  2. Tulin valitettavasti vasta nyt lukeneeksi mukavan kirjoituksesi. Itsekin kannatan erilaisten asumismuotojen sekoittamista jopa Jätkäsaaren tapaisilla kalliilla alueilla, kunhan se tapahtuu sosiaalisen asuntotuotannon merkeissä. Ymmärrykseni mukaan takkiin tulee kaupungille kuitenkin aina, kun joku saa asunnon käyttöönsä alle markkinahintojen. Jopa vuokra-asunnon kohdalla laskennallinen vaihtoehto on vuokralaisen asuttaminen halvemmalle alueelle ja tontin luovuttaminen eniten tarjoavalle kovan rahan markkinoilla. Mutta tämäkin voi olla ja on ok, jos tavoite on segregaation vastustaminen.

    Yksi poikkeus kuitenkin: hitas. Siinähän ei ole kyse sosiaalisesta asuntotuotannosta, koska asunnot menevät arpaisten kautta onnekkaille keski- ja hyvätuloisille tai perinnön tms. kautta vaurastuneille. Osa jopa saman tien vuokrakäyttöön vapailla markkinoilla.En ymmärrä, miksi kaupungin pitää tukea heitä, sen sijaan että tonteista ja rakennusoikeuksista tuloutettaisiin maksimihinnat kaupungin kassaan. Arvelen, että yksistään Jätkäsaaren hitaksien kautta menetetään ajan oloon jopa muutama sata miljoonaa. Saamatta jääneen tulon eli tappion voi jopa laskea, aluksi vaikka kertomalla hitas-asuinneliöiden määrän tuhannella tai parilla tuhannella eurolla.

    Nyt on jopa uhkaamassa, että hitas-hullutusta on tarkoitus jatkaa ehkä vielä arvokkaamman Hernesaaren puolella.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s